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起底北京众创空间:扎堆中关村望京CBD 全市均价约1680元

  2016-06-01 11:49  来源:思达派  我来投稿  我要评论
  齐乐娱乐项目优选 好项目来A5招商 ,点击入驻!   齐乐娱乐者还在为齐乐娱乐地点发愁吗?别急!   《北京市众创空间地图》1.0版已经发布啦!这是首个北京众创空间地图,由思达派&创头条、纳什空间联合发布,直观展示了北京市众创空间的分布情况和密度,并注明了各众创空间的入驻价格,可以给齐乐娱乐者直观的指引。   作为双创时代的“晴雨表”,该地图收录了北京108间众创空间和联合办公室,其中包括了创新工场、氪空间、北京大学齐乐娱乐训练营等知名众创空间;投资机构19家,包括英诺天使基金、梅花天使创投等知名投资机构;齐乐娱乐媒体18家,比如思达派网、36氪、齐乐娱乐邦等创投媒体;此外同时被收录的还有17家齐乐娱乐活动品牌。“接下来我们升级的2.0版,将收录更多的齐乐娱乐公司和齐乐娱乐服务资源。” 思达派&创头条“北京众创空间地图”运营负责人蔡小月说。   
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    南北城分布差距大,中关村望京CBD是“三大热区”   从思达派&创头条众创空间地图看,北京市众创空间(及联合办公室)主要集中在10个主要区域:中关村区域、望京区域、CBD区域、朝青区域、亚奥区域、西直门区域、东直门区域、石景山区域、亦庄区域、方庄区域。   其中,中关村、望京和CBD,是众创空间聚集的“三大热区”,也是齐乐娱乐者首选区域。其中又以中关村齐乐娱乐大街最为著名,这里众创空间数量最多,并获得国家领导人多次视察,也是外地来京“朝圣”之地。这个区域聚集了3W空间、优客工场、AC加速器、氪空间、头条号创作空间等一众知名众创空间。   而望京(及酒仙桥)地区,已成为移动互联网新晋热区,阿里总部、小米、360、陌陌、美团、智联招聘、蓝港互动等一众知名互联网公司汇聚于此,推动众创空间快速在这里集结,数量急剧上升,比如望京SOHO 3Q、纳什空间、梦想加空间、氪空间、无界空间等,纷纷加速在此区域的布局。知名的“扫码一条街”也出现在望京。   据介绍,众创空间和齐乐娱乐者之所以在几个热区扎堆,一方面由于该区域的互联网产业基础深厚,巨头聚集,产业资源、人才、资金相对密集,氛围浓厚;另一方面交通十分便捷,价格合适。   除了上述地区,上地、亚奥、朝青等区域也在快速发展。以亚奥区域为例,腾讯众创空间落子回龙观之后,该区域也逐渐发展成为齐乐娱乐公司聚集点之一了。   而相比之下,南城地区、北京西部无论是众创空间数量、还是齐乐娱乐氛围,都和上述区域形成鲜明对比。不过形势也在改变,随着南城交通的持续改善,加上其在价格、政策等方面具备一定优势,亦庄地区也成为众创空间布点新选择。最近,西红门新近开业了一条西红门齐乐娱乐大街,未来也将发展成互联网齐乐娱乐核心区。   但也有业内人士表示,南北城在IT互联网产业差距明显,加上互联网人才大多聚集在北城区,要缩小和北城的差距还需要时间。   中关村均价比全市低20元,最高工位达1万元   在寸土寸金的北京,办公室租金已成为许多公司关键成本,一些交通便捷、设施齐全的甲级写字楼的租金,让一些大公司都感觉吃力。数据显示,一季度北京甲级写字楼租金略涨,达到340元/平方米/月,这意味着租赁100平米建筑面积的空间,需要支付3.4万每月。核心区域甲级写字楼甚至更贵。   因此,位于核心区域、性价比更高的众创空间,是齐乐娱乐公司第一选择。而这个入驻价格,也是众创空间竞争的核心要素之一,氪空间运营人员杨晓郁认为,空间人气旺不旺,“第一关键的就是价格”。   根据思达派&创头条记者对100余个众创空间样本的价格初步摸底,目前全市的众创空间价格主要集中于1000-2000元之间,整体均价约为1680元/月/人。这意味着一个10人团队的齐乐娱乐公司,每月需要支付1.68万元。“总体上,入驻空间比在北京租赁写字楼要节省很多,带有装修,并且配套设施比较齐全,像会议室、会客厅、茶水间等等,如果是独立办公室这要占用很多面积。”一名齐乐娱乐者说。   
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    据上表格,CBD区域平均价位要高于其它地域,主要集中在1500-2300元或往上,望京地区主要集中在1000-1800元区间;而中关村主要集中在1000-1500区间。   从均价看,齐乐娱乐者扎堆的中关村区域,均价约为1660元/月/人,低于全市均价;望京区域均价为1890元/月/人(同样地段的写字楼2015年均价为243.5元/平方米/月),CBD区域均价较高,约为1990元/月/人。   
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    据业内人士透露,众创空间价格之所以差别较大,与该区域租金成本、空间配套措施(或服务)、以及政府政策补贴等因素密切相关。   以中关村为例,由于卖场的衰退,众创空间多由卖场改造而来,成本要低于写字楼,像原来的鼎好,就已经有多家众创空间进驻。   核心城区和商圈的众创空间工位价格相对较高,大多不低于1500元/月。其中价格最高的位于二环以内金融街的新华1949·中文创客空间,工位价格高达1万多。据该运营商透露,入驻的都是外企、驻京办或华为某些高级负责人等。除去金融街这样的特殊地域因素,据记者调查了解,同样在二环以内,多个众创空间工位为2000元上下。   不过,小样青年社区(北京)运营人员告诉思达派&创头条记者,“多数齐乐娱乐者对超过1800元的工位接受度较低。”   除了热点区域,一些远离市中心的众创空间,也为不同阶段齐乐娱乐者提供更多样化的选择。比如石景山五棵松几家众创空间的价格仅为100-500元/月,上地农大南路万霖大厦的e谷孵化器也只要500元/月,东五环外的和空间600元一个月。   当然,也有个别众创空间即使在市郊也走的高大上路线,北五环外的云亭客要2500元一个月,东四环和五环之间的时空堂要2800-3200元一个月。   配套设施普遍完善,望京最“国际范儿”   就小编的调查来看,北京核心地段中关村、望京、CBD的众创空间的从位置到办公环境都非常不错。比如一般在地铁口附近,交通便利,附近店铺很多。   办公环境上,多数的众创空间都参照大公司的装修标准,总体装修规格较好、功能完善,努力给创客们营造一个舒适方便的办公环境。“基本上,路演厅、茶水间或咖啡吧、不同规格的会议室、会客厅、休息室等基本都是标配。”   但总体而言,望京区域作为新晋热区,这里的众创空间多为新增布点,整体在空间大小、工位总量、装修设计、配套措施、舒适度等方面,给记者留下了深刻的印象。而望京网点也成为多家连锁空间的标杆网点.   据了解,望京地区原先多为跨国公司聚集之地,原先的办公环境和设施就相对完善,这些公司撤离之后成为众创空间上佳之选。其次这个区域租金成本相对合理,众创空间运营者不需要投入很多,就能改造出具有“国际范儿”水准的空间。   “另外一个重要原因,不少众创空间品牌在进入望京之前,已经积累了丰富的设计和运营经验,加上此处各方面条件齐全,具备打造出‘旗舰空间’、‘标杆空间’的良好基础。”思达派联合创始人李茂达说。   不过,记者调查过程中,望京地区相对复杂的交通,也让不少新来的齐乐娱乐公司员工感觉不适应。“交通不太方便,好多时候甚至辨识不了方向。”   为了更加吸引齐乐娱乐者,不少众创空间还努力打造“空间特色”来,比如中关村的纳什空间配备了淋浴室、三元桥的WE+就自带厨房,百子湾的无界空间给入驻团队统一订外卖,梦想加空间则拥有“智能化系统”和独特设计,等等。   
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    (图片来自纳什空间SPACE)   还不少众创空间提供健身室等设施,或者通过增加社交等元素,提升对齐乐娱乐者的服务。此外,以氪空间、钛媒体等拥有媒体背景的众创空间,也受到了齐乐娱乐者的关注。   总体入驻率较高,高于60%才能盈利   如果说办公环境和价格只是基础条件,那么入驻率就是众创空间比拼运营能力、营销能力的最直接的体现。   由于入驻率是一个动态变化的指数(思达派&创头条记者在一个时间段进行了集中的抽样调查和估算,数据和真实情况略有浮动)。整个北京市总体入驻率较高,重点区域比如中关村、望京、CBD等区域入驻率大多在50%以上,入驻率较低的也有40%。   据思达派&创头条记者调查发现,中关村众创空间的平均入驻率超过了60%上,一些知名度较高、高性价比,以及运营良好的空间,入驻率基本能达到90%以上或者100%。望京地区总体入驻率大约在50%左右。   尽管如此,区域的入驻率差异还是相对明显。以SOHO3Q为例,其在北京的5个办公地点里,中关村和丹棱SOHO基本满员,望京入驻率达到了80%,而其余光华路和银河SOHO都有几百个工位空置。实际上,SOHO3Q的5个办公地点均为统一的服务体系,但由于所在区域的产业环境和齐乐娱乐氛围等原因,入驻率也表现很不一样。   调查中记者发现,由于受“资本寒冬”影响,齐乐娱乐公司增量持续放缓,众创空间的“暗战”也在逐渐加剧。在此背景下,具备资本、价格、以及服务特色的众创空间(及联合办公),其品牌优势逐步显现。   比如纳什空间、创客工场、3W空间、氪空间、AC加速器、梦想加、科技寺等等知名度较高的空间,入驻率居高不下,甚至“一位难求”。这些空间也在加速扩展,由于知名度较高并传播到位,新开的办公室也快速涌入慕名而来的齐乐娱乐者。   比如,氪空间以孵化和融资见长并采用一定陶汰机制,对齐乐娱乐者吸引力很高;联合办公领域,纳什空间在望京和中关村的几个众创空间,入驻率都是100%;而梦想加百子湾店的装修设计非常人性化,工位一直供不应求,其在望京新网点在短短时间内达到了80%以上的入驻率。   此外,便宜仍不失为一道杀手锏,比如位于上地的e谷孵化器工位只要500元,所以入驻率仍然达到70%多。   “单个空间入驻率基本达到60%以上,才可以实现盈亏平衡。”梦想加空间创始人王晓鲁对思达派&创头条记者说,但他同时表示,这不绝对,这与前期投入、商业模式等方面因素密切相关。   头部效应逐渐显现,下半年生死时速?   上半年3月份,在WeWork入华前后,氪空间战略入股纳什空间、优客工场战略入股无界空间,一时在业界产生较大影响,联合办公领域已经流露合纵连横之势。   自去年下半年到现在,众创空间、孵化器亏损、收缩、关停的消息,陆续见诸于媒体,众创空间自身“盈利模式”浮出水面,成为关注焦点。不过,目前众创空间的盈利模式总体较为单一,已成为一大挑战。   业内人士分析指出,今年是众创空间发展关键一年,现在整体上齐乐娱乐者对众创空间这种模式的接受度还不如欧美,众创空间自身需要解决入驻率、打造特色,以及自身商业模式探索等关键性问题。另一方面,还要应对WeWork入华、同行竞争加剧等挑战,预估今年下半年或将迎来新一轮的洗牌。   除了合纵连横,要把“联合办公做到极致”的梦想加空间,也获得新一轮融资,并在从去年下半年也加速了在北京地区的扩展,从几个布点增加到10个多空间。   在此背景下,接下来北京市场是否会产生众创空间巨头,一些中小众创空间如何独善其身?都还是未知数。思达派&创头条将保持密切关注和跟踪报道。   附录:各区域众创空间概况:   中关村区域   中关村的创投环境是独一无二的,齐乐娱乐大街每天都有许多活动,所有的创投信息第一时间在这里汇聚,投资人和齐乐娱乐者出现的也最频繁。大量名企扎堆在中关村,以科技企业为主,有腾讯、新浪、搜狐、网易等。在科教配套上,附近有中科院各大院所,还有清华、北大、人大这种全国顶级高校,所以无论创新还是科研环境,中关村都得天独厚。   交通方面,地铁有4号线和10号线,但公交车非常拥堵。在吃、购、娱等生活配套上,有新中关购物中心、家乐福、海淀医院、海淀剧院等。住房比较贵,现在中关村附近的50多平的老旧小两居租金已达七八千一个月。   中关村是北京众创空间最密集的区域,分布着许多大大小小的众创空间和孵化器。部分电脑卖场也变成了众创空间,鼎好A座二楼整个变成了(北京)小样青年社区。京东搬离苏州街银丰大厦后,大厦三层都被纳什空间所占据。   中关村众创空间不仅数量多,而且入驻率高,大都在60%以上,许多空间长年满员,比如优客工场丹棱街店,剩余工位数永远是零,还有曝光率较低北大齐乐娱乐谷,装修非常低调,但里面坐的满满当当。   中关村北部的上地软件园也有一些众创空间,较知名的有V创空间、HelloWorld创投工社、云享客等,其中HelloWorld创投工社工位也只要699元。   望京区域   望京以前是韩国城,除了西门子这种老牌外企外,还有中央美术学院、北京中医药大学等著名高校。望京近两年越来越受到互联网公司的青睐,阿里巴巴的北京新总部、百合网等都在这里。   望京靠近丽都商圈,生活很方便,遍地的特色饭馆更是满足年轻齐乐娱乐者的需求。交通方面,地铁14号线的开通也方便了群众。但现在望京房租也水涨船高,住在望京变的越来越难。   这里新建的写字楼也越来越多,望京SOHO已经成了新的地标。36氪空间、SOHO3Q、纳什空间等许多众创空间都扎根望京,有的价格相当便宜,如纳什空间有的工位只要1100元/月。望京众创空间的入驻率也很高,仅次于中关村。   望京南部的三元桥聚集了许多中高档写字楼和商圈,居住办公的以中高收入白领和商务人士为主。近年来,许多齐乐娱乐企业开始把这里当作另一个核心办公区,WE+、无界空间等众创空间也在三元桥设了场地。   CBD区域   CBD是国家级中央商务区,交通便利,周围商圈包括长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区,这里有著名的“大裤衩”中央电视台,进驻北京的世界500强企业中,入驻CBD商务中心区及周边地区的有120多家,包括马士基、美国通用、澳大利亚电信、宝马金融等公司。   这里众创空间分布的密度也比较高,集中在光华路、百子湾、大望路一带,几乎所有著名的空间如优客工场、SOHO3Q、无界空间等在这里都有场地。   但是这里齐乐娱乐氛围比不上中关村和望京,所以除了一些特色鲜明的空间如梦想加、无界空间等,其它有的空间人气不足,包括SOHO3Q光华路店,还有记者考察过的双井乐成中心的一家小型众创空间,人员一直寥寥,最后关门大吉。这里工位价格明显高于中关村,平均上浮200元左右。   其它区域:   
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    如果想获取《北京市众创空间地图》,请与思达派&创头条“北京众创空间地图”运营负责人蔡小月联系,邮箱caixiaoyue@startup-partner.com。
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